우리나라의 자영업자 비율이 경제협력개발기구(OECD) 38개 회원국 가운데 7위 수준이며, 취업자 4명 가운데 1명은 자영업자인 것으로 나타났다.2018년 기준 우리나라 자영업자가 전체 취업자에서 차지하는 비율은 25.1%다. (2020년 서울신문 내용참고) 이렇게 자영업을 하는 사람들이 많은데관련 법이나 상가입지나 상권에 대해 잘 알지 못하고 시작하는 사람이 대부분 일 것이다.나또한 상가 공인중개사가 되기 전에 자영업(오프라인 여성의류)을 했었지만.임대차 보호법에 대해서는 무지 했으니…
해서~상가 임대차 보호법 주요내용에 대해 알아보도록 하자!1.대항력의 부여 1)상가 건물 인도 및 사업자등록 신청 -임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, [상가건물 임대차보호법]이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았고, 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있다. (상가건물 임대차보호법 제3조제1항) 2)임차인의 지위 유지 -대항력을 갖춘 임차인은 상가건물이 매매,경매 등의 원인으로 소유자가 변경된 경우에도 새로운 소유자에게 임차인으로서의 지위를 주장할 수 있다. (상가건물 임대차보호법 제3조제2항및 제3조제3항) -즉,상가건물이 경매,매매 등으로 그 건물의 소유자가 변경되어도, 임차인은 임대차 기간이 만료될 때까지 계속 상가건물을 사용,수익 할 수 있고,또한 보증금을 전액 반환받을 때까지 상가건물을 비워주지 않아도 된다. (상가건물 임대차보호법 제9조제2항)2.임대차 존속기간의 보장1)임대차 기간 보장 -기간을 정하지 않았거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기 간이 유효함을 주장할 수 있다. (상가건물 임대차보호법 제9조제1항)2)임차인의 계약갱신 요구 -전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 한 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. (상가건물 임대차보호법 제10조제1항.제2항)3.보증금의 증감청구권 및 증액 제한1)차임 또는 보증금 등 증감 청구 -임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 (감염병의 예방 및 관리에 관한 법률-제2조제2호)에 따른 제1급감염병 등에 의 한 경제사정의 변동 등으로 차임 또는 보증금이 적정하지 않다고 생각되는 경우 임차인 및 임대인 당사자는 그 증감을 청구할 수 있 다. 다만, 임대인이 증액을 요구하는 경우에는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5%의 범위 내에서만 증액을 할 수 있다. (상가건물 임대차보호법 제11조제1항및 제4조)4.우선변제권의 인정1)우선변제권 인정 -임차인이 ①상가건물을 인도받고 ②사업자등록 신청을 했으며, ③세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받았다면, 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 그 건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 그밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다. (상가건물 임대차보호법 제5조제2항)5.소액임차인의 최우선변제권 인정1)소액임차인이란? -아래의 임차보증금에 해당되는 상가건물의 임차인을 소액임차인이라 한다 ①서울특별시 :6천500만원 이하 ②(수도권정비계획법)에 따른 과밀억제권역(서울특별시제외) :5천500만원 이하 :과밀억제권역에 성남(분당구 포함) ③광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 :3천800만원이하 ④그 밖의 지역 :3천만원 이하2)임차 보증금이란 -보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금으로 된다. (상가건물 임대차보호법 제2조제2항,상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 및 제2조2항,3항) -임차보증금=보증금+(월차임x100) 3)소액 임차인의 최우선 변제권 인정 -소액 임차인은 임차건물이 경매 또는 공매로 소유권이 이전되는 경우, 집행절차에 참가하여 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 가장 우선하여 배당받을 수 있다. (상가건물 임대차보호법 제14조제1항) https://image.lawtimes.co.kr/images/152664.jpg
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